内蒙古自治区违反劳动保护法规行政处罚办法

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青海省人民政府


青海人民政府突发公共事件总体应急预案




青政 〔２００５〕８２号

1、总 则

1.1编制目的

提高政府保障公共安全和处置突发公共事件的能力，最大限度地预防和减少突发公共事件及其造成的损害，保障公众的生命财

产安全，维护国家安全和社会稳定，促进全省经济社会全面、协调、可持续发展。

1.2编制依据

依据宪法、有关法律、行政法规和国务院《国家突发公共事件总体应急预案》，针对我省突发公共事件的特点和种类，制定本

预案。

1.3分类分级

本预案所称突发公共事件是指突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及本

省公共安全的紧急事件。

根据突发公共事件的发生过程、性质和机理，突发公共事件主要分为以下四类：

(1)自然灾害。包括水旱灾害、地震灾害、气象灾害(冰雹、沙尘暴、雪灾等)、地质灾害(山体崩塌、滑坡、泥石流等)、生物

灾害和森林草原火灾等。

(2)事故灾难。包括工矿商贸等企业的各类安全事故、交通运输事故、公共设施与设备事故、环境污染和生态破坏事件等。

(3)公共卫生事件。包括传染病疫情、群体性不明原因疾病，食物中毒、职业危害，动物疫情以及其他严重影响公众健康和生

命安全的事件。

(4)社会安全事件。包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件等。

各类突发公共事件按其性质、严重程度、可控性和影响范围等因素，通常划分为四级：I级(特别重大)、Ⅱ级(重大)、m级(较

大)和Ⅳ级(一般)。

1.4 适用范围

本预案适用于涉及省内跨州(市、地)级行政区划的，或超出事发地州(市、地)级人民政府处置能力的，需要由省政府负责处置

的各类特别重大、重大突发公共事件的应对工作。

本预案指导全省的突发公共事件应对工作。

1.5 工作原则

(1)以人为本，减少危害。履行政府及其部门的社会管理和公共服务职能，切实保障公众健康和生命财产安全，最大程度地减

少突发公共事件及其造成的人员伤亡和危害。

(2)居安思危，预防为主。高度重视公共安全工作，增强忧患意识，防患于未然，坚持预防与应急相结合，常态与非常态相结

合，做好各项应急准备工作。

(3)统一领导，分级负责。在省委、省政府的统一领导下，实行分类管理、分级负责，条块结合、属地管理为主的应急管理体

制。

(4)依法规范，加强管理。按照有关法律和行政法规，加强应急管理，维护公众合法权益，推进应急工作规范化、制度化、法

制化。

(5)快速反应，协同应对。加强以属地管理为主的应急处置队伍建设，建立联动协调制度，动员和发挥乡镇、社区、企事业单

位、社会团体和志愿者队伍的作用，依靠社会力量，形成统一指挥、反应灵敏、功能齐全、协调有序、运转高效的应急管理机制。

(6)依靠科技，提高素质。加强对影响我省公共安全的事件和诱发因素的研究，引进先进的监测、预测、预警、预防和应急处

置技术及设施；发挥专家队伍和专业人员的作用，提高应对突发公共事件的科技水平和指挥能力，避免发生次生、衍生事件；加强

宣传和培训教育工作，提高公众自救、互救和应对各类突发公共事件的综合素质。

1.6 应急预案体系

全省突发公共事件应急预案体系包括：

(1)青海省人民政府突发公共事件总体应急预案。总体预案是省政府应对特别重大和重大突发公共事件的总体计划和程序规范

，也是指导省政府各部门、全省各地区编制各类预案的依据。

(2)青海省突发公共事件专项应急预案。专项应急预案是省政府及其有关部门为应对某一种或某几种突发公共事件而制定的涉

及数个部门职责的应急预案。

(3)青海省突发公共事件部门应急预案。部门应急预案是省政府有关部门根据省政府突发公共事件总体应急预案、专项应急预

案和部门职责为应对突发公共事件制定的预案。

(4)青海省突发公共事件州(市、地)县(区)应急预案。具体包括：州(市、地)级、县(区)级人民政府突发公共事件应急预案、

专项应急预案和部门应急预案以及乡镇等基层政权组织突发公共事件应急预案。上述预案在省政府的领导下，按照分类管理、分级

负责的原则，由州(市、地)、县(区)、乡镇三级人民政府及有关部门分别制定。

(5)青海省企事业单位应急预案。主要由企事业单位根据需要，依照法律法规结合各单位特点制定的相关方面的应急预案。

(6)青海省大型活动应急预案。主要是针对大型会展和文化体育等重大活动中易发的突发公共事件而制定的应急预案。

以上各类预案将根据实际情况变化不断补充、完善。

2、组织体系

2.1领导机构

省政府是突发公共事件应急管理工作的行政领导机构。

在省长的领导下，通过省政府常务会议研究、决定和部署特 别重大、重大突发公共事件的应急管理工作。必要时，派出省政

府工作组指导有关工作。

省政府设立突发公共事件应急管理委员会，按照突发公共事件类别，下设自然灾害、事故灾难、公共卫生和社会安全四个突发

公共事件应急管理指挥部。

2.2办事机构

省政府办公厅是全省突发公共事件应急管理的办事机构，设省政府应急管理办公室(省政府总值班室)，履行值守应急、信息汇

总和综合协调职责，发挥运转枢纽作用。

2.3 工作机构

省政府各有关部门是各类突发公共事件归口管理的工作机构。依据有关法律、行政法规和各自的职责，负责相关类别突发公共

事件的应急管理工作，并加强横向协作联动。

2.4 州(市、地)县(区)应急机构

州(市、地)县(区)级人民政府是本级行政区域突发公共事件应急管理工作的行政领导机构，负责本级行政区域各类突发公共事

件的应对工作。

2.5 专家组

省、州(市、地)、县级人民政府应急管理的办事机构和工作机构，要建立各类人才库，根据应急实际需要聘请有关专家组成专

家组，为应急管理提供决策建议，必要时参加应急处置工作。

3、运行机制

3.1 预测与预警

州(市、地)级人民政府和省政府有关部门要针对各种可能发生的突发公共事件，完善预测预警机制，开展风险分析，做到早发

现、早报告、早处置。

3.1.1 预测预警系统

州(市、地)级人民政府和省政府有关部门，要综合分析可能引发特别重大、重大和较大突发公共事件的预测预警信息，并及时

上报。

3.1.2 预警级别和发布

根据预测分析结果，对可能发生和可以预警的突发公共事件进行预警。确定预警级别，主要依据突发公共事件可能造成的危害

程度、紧急程度和发展态势，一般划分为四级： Ⅰ级(特别严重)、 Ⅱ级(严重)m级(较重)和Ⅳ级(一般)，依次用红色、橙色、黄

色和蓝色表示。

预警信息包括突发公共事件的类别、预警级别、起始时间、可能影响范围、警示事项、应采取的措施和发布机关等。

预警信息的发布、调整和解除可通过广播、电视、报刊、通信、信息网络、警报器、宣传车或组织人员逐户通知等方式进行，

对老幼病残孕等特殊人群以及学校等特殊场所和警报盲区要采取有针对性的公告方式。

3.2 应急处置

3.2.1 信息报告

省政府及其有关部门要及时掌握较大级别以上突发公共事件信息；县级以上人民政府及有关部门要及时掌握一般级别以上突发

公共事件信息。特别重大或重大突发公共事件发生后，事发地县级以上人民政府及其有关部门要立即报告，最迟不得超过2小时。

较大级别的突发公共事件要在12小时内上报省人民政府。

3.2.2 先期处置

突发公共事件发生后，事发地县级以上人民政府、主管部门在报告特别重大、重大突发公共事件信息的同时，要根据职责和规

定的权限启动相关应急预案，及时、有效地进行处置，控制事态。

3.2.3 基本应急

重大级别以上突发公共事件发生后，事发地县级以上人民政府、主管部门和专业应急队伍按照相关应急预案规定做好应急处置

工作外，医疗卫生部门要按规定启动医疗救治工作方案，做好救治工作；公安、交通管理部门要做好秩序维护和安全防护工作，并

协助做好人员疏散；事发地乡镇、村社、街道办事处、居委会、企事业单位和其他组织要积极协助抢险，为应急救援工作提供便利

条件。

其他协作部门要根据本级人民政府或应急指挥机构的安排，按本部门职能做好协助抢险和保障工作，提供应急抢险所需的各种

技术服务、人员、物资、器械、设备、工具及 生活必需品等，运输部门要保证各种物资安全及时到位。

3.2.4应急响应

当突发公共事件趋向扩大、先期处置未能有效或事态难 以控制时，重大级别以下突发公共事件由事发地州(市、地)级人民政

府率先启动相关预案；需要省政府协调处置重大级别以上突发公共事件，由省政府相关应急指挥机构或省政府 工作组统一指挥或

指导有关地区、部门开展处置工作。

现场应急指挥机构负责现场的应急处置工作。

需要省政府相关部门共同参与处置的突发公共事件，由该类突发公共事件的业务主管部门牵头，其他部门予以协助。

3.2.5 应急结束

重大级别以上的突发公共事件应急处置工作结束，或者相关危险因素消除后，现场应急指挥机构予以撤销。

3.3 恢复重建

3.3.1 善后处置

要积极稳妥、深入细致地做好善后处置工作。突发公共 事件对附近公众的居住和生活造成威胁时，应及时组织转移安置。转

移安置由事发地县(区)级人民政府组织实施。有关部门要依照有关规定，积极做好抚恤、理赔、补助或补偿等工作。

3.3.2 调查和评估

要对重大以上级别突发公共事件的起因、性质、影响、责任、经验教训和恢复重建等问题进行调查评估。

3.3.3 恢复重建

特别重大和重大突发公共事件发生后的恢复重建工作，由事发地人民政府负责。省政府有关部门根据调查评估报告和受灾地区

恢复重建计划，提出建议或意见，按有关规定上报国务院有关部门请求支援。

3.4 信息发布

突发公共事件的信息发布要及时、准确、客观、全面。事件发生的第一时间要向社会发布简要信息，随后发布初步核实情况、

政府应对措施和公众防范措施等，并根据事件处置情况做好后续发布工作。

4、应急保障

省政府有关部门要按照职责分工和相关预案做好突发公共事件的应对工作。同时，根据本预案，切实做好应对突发公共事件的

人力、物力、财力、交通运输、医疗卫生及通信保障等工作，保证应急救援工作的需要和灾区群众的基本生活，以及恢复重建工作

的顺利进行。

4.1 队伍保障

要按照军警民相结合、自救和互救相结合的全省应急救援队伍体系建设基本原则，健全各领域、各行业的应急救援队伍。驻军

和武警部队、公安、预备役民兵是全省应急救援的骨干和突击力量，按照有关规定参加应急救援工作。公安、消防、煤矿、非煤矿

山、危险化学品等高危行业要建立专业化的应急救援队伍，并以此骨干队伍为主体，逐步整合现有各类专业救援力量，形成一队多

用和一专多能的专业队伍。

根据各种紧急事件的性质和特点，为便于紧急事件发生后迅速而有组织地开展自救互救， 日常要以各行业大中型企事业单位

技术骨干和青壮年职工、青壮年农牧民为主，招募多种行业急救队伍，对其开展培训和演练，充分发挥各类人才和社会救援力量的

作用。

4.2 经费保障

要保证所需突发公共事件应急准备和救援工作资金。对受突发公共事件影响较大的行业、企事业单位和个人要及时研究提出相

应的补偿或救助政策。要对突发公共事件财政应急保障资金的使用和效果进行监管和评估。

鼓励社会团体、企事业单位、公众和其他组织依照《中华人民共和国公益事业捐赠法》等有关法律、法规的规定进行捐赠和援

助。

4.3 物资保障

要建立健全省内重要应急物资监测网络、预警体系和应急物资生产、储备、调拨及紧急配送体系，完善应急工作程序，确保应

急所需物资和生活用品的及时供应，并加强对物资储备的监督管理，及时予以补充和更新。

各级政府要根据有关法律、法规和应急预案的规定，做好物资储备工作。

4.4 市场秩序保障

省政府有关部门要按照职责分工，负责维持工商企业和市场正常运营，严厉打击哄抬物价、囤积紧缺商品、欺行霸市等非法行

为。

4.5 基本生活保障

要做好受灾群众的基本生活保障工作，保证灾区群众吃、穿、住、用、医等方面的需要。

4.6 医疗卫生保障

卫生部门负责组建医疗卫生应急专业技术队伍，根据需 要及时赶赴现场开展医疗救治、疫病预防控制等卫生应急工作。省政

府有关部门要根据灾害情况和事发地州(市、地) 级人民政府的请求，及时为受灾地区提供药品、器械等卫生和医疗设备。必要时

，组织动员红十字会等社会卫生力量参与医疗卫生救助工作。

4.7 交通运输保障

要保证紧急情况下应急交通工具的优先安排、优先调度、优先放行，确保运输安全畅通。要依法建立紧急情况社会交通工具的

征用程序，确保抢险救灾物资和人员能够及时、安全送达。

处置突发公共事件期间，公安、交通管理部门要以抢险第一的原则加强交通管制，开设应急救援“绿色通道”，保证应急救援

工作的顺利开展。

4.8 治安保障

加强对重点地区、重点场所、重点人群、重要物资和设备的安全保护，依法严厉打击违法犯罪活动。必要时，依法采取有效管

制措施，控制事态，维护社会秩序。

4.9 通信保障

建立健全应急通信和广播电视保障工作体系，完善公用通信网，建立有线和无线相结合、基础电信网络与机动通信系统相配套

的应急通信系统，确保通信畅通。

4.10 设备保障

要做好救援和抢险设备的配备和保养，建立各种救援抢险设备的数据库，保证在应急处置中调得出、用得上、起作用。

4.11 公共设施保障

省政府有关部门要按照职责分工，分别负责煤、电、气、水的供给，以及废水、废气、固体废弃物等有害物质的监测和处理。

4.12 社会动员保障

要明确实施社会动员的具体条件、范围、程序、时间、提供救助的内容、方式和相关保障制度等，做好宣传动员和组织工作。

法律救助要在当地司法行政机关的指导下进行。

4.13 人员防护保障

要指定或建立与人口密度、城镇规模相适应的应急避险场所，完善紧急疏散管理办法和程序，明确责任人，确保在紧急情况下

公众安全，有序转移或疏散。

要采取必要的防护措施，严格按照程序开展应急救援王作，确保人员安全。

5、监督管理

5.1 预案演练

各地区、各部门要结合实际，有计划、有重点地组织有关部门对相关预案进行演练。

5.2 宣传和培训

宣传、教育、文化、广电、新闻出版等有关部门要通过图书、 报刊、音像制品和电子出版物、广播、电视、网络等，广泛宣

传 应急法律法规和预防、避险、自救、互救、减灾等常识，增强公众的忧患意识、社会责任意识和自救、互救能力，各有关方面

有计划地对应急救援和管理人员进行培训，提高其专业技能。

5.3 责任与奖惩

突发公共事件应急处置工作实行行政领导负责制和责 任追究制。

对突发公共事件应急管理工作中做出突出贡献的先进集体和个人要给予表彰和奖励。

对迟报、谎报、瞒报和漏报突发公共事件重要情况或应急管理工作中其他失职、渎职行为的单位和个人以及行政负责人，依法

给予行政处分；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

6、附 则

根据实际情况的变化，及时修订本预案。

本预案自发布之日起实施。



青 海 省 人 民 政 府
二00五年十二月二十四日


2006年2月7日，由于城市扩张规划调整，生产性企业成都兴慧公司（化名，下称兴慧公司）与四川中铁实业公司（化名，下称中铁公司）签署合作开发房地产协议一份，约定兴慧公司用位于华府大道的两宗约200亩土地使用权与中铁公司现有其他的土地使用权一起合作统一开发；兴慧公司土地作价每亩90万元,地上附着物按210万元包干计算。兴慧公司不参与开发项目经营管理，由中铁公司独自完成，兴慧公司于协议签署后配合刻制印章交付中铁公司使用。
该协议明眼人一看就是冲着税收设计的，意图规避土地使用权过户产生的契税、营业税、土地增值税，但这种模式只能解决税收的“小”问题，且还是“眼前”的，对于某些足以影响项目利润的“大税种”来说最终结果仍然是“躲过初一躲不过十五”，缺乏对项目出售时税收的远期考虑，有“顾首不顾腚”的嫌疑。原因是：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税”。就是说，土地增值税纳税义务人仅限转让房地产取得收入的人。
另外，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”第二条规定：“对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。”
关于是否存在契税的问题，因《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税的纳税义务人为购买房地产的单位和个人，而本协议为合作开发，履行完毕直到竣工的房地产项目出让，协议当事人也不存在契税的负担问题，应当由最终购买者承担。
就是说，本合作协议如果履行，因不存在房地产“转让过户”的行为，兴慧公司暂不应当承担土地增值税，也没有谁应当承担契税。因此，这种合作开发模式往往会成为一些企业的通过选择，但此方案的缺点是，项目开发出售后，则存在土地增值税问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，会以扣除法定成本后的增值额作为税收基数计算税率。在本协议中，则具体指兴慧公司作为房地产项目的开发方转让房地产时应当承担的税收责任，由于兴慧公司土地取得成本较低，在找不到太多合法的扣除项目时极可能承担“一步到位”的土地增值税，而最高增值额的60%税负，足以让很多地产商望而畏。
房地产项目涉及的税收种类根据纳税义务主体不同主要有印花税、营业税（含附加）、企业所得税、土地增值税、契税等。这些税种中涉及开发企业承担的税收对项目收益影响较大的主要有土地增值税、契税、营业税以及企业所得税。
由于企业所得税按法律规定可以进行成本抵扣，实践中财务安排技术已经比较成熟，营业税对于房地产企业或者项目来说也不存在抵扣的问题，因此在作税收比较分析时，可以忽略企业所得税。
由于房地产项目的“大投大收”的重资金特征，即使再无法律意识的企业也会找来律师对合作协议把脉。但由于律师往往侧重于风险控制，而对于税收的策划却一般不会花太多的精力。通常对于类似本案的项目，从安全性、目的性考虑，律师往往选择合作开发（合作模式）、土地使用权过户（过户模式）、公司带资产分立再合并（分立模式）、以土地使用权作价入股（入股模式）等方式达到委托人“拿地”的目的。前两种模式中第二种形式上似乎不会为业务成熟的律师采用，第一种模式兼顾项目的安全与税收，似乎经验老道的律师更容易劝说当事人采用，后两种模式因还涉及公司法方面的规范，一般办理公司业务不熟悉的律师通常不会想到那里去。
那么到底哪种模式好对当事人最为有利？得比较才能得出结论。
前方已经分析了合作模式的优劣，下面我们再分析其他三种模式。
一、过户模式。即直接将土地使用权过户给拟开发房地产项目的企业。
这种模式几乎可以称为“傻瓜”模式，因为即使法学院在读的学生也知道，想买什么东西买过来就是，“一手交钱一手交货”。但土地使用权买卖可不比菜市场买菜那么简单。因为，国家法律严禁倒卖土地，对土地使用权交易也限制了各种条件。例如房地产项目要求完成计划投资的25%以上，其他项目要求已按出让协议实际使用等。
本案中，由于转让方兴慧公司作为生产性企业已经实际使用土地多年，因此基本符合转让的前提条件。但直接转让的后果是：
（一）兴慧公司作为转让人，可能承担营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当按转让土地使用权项目的5%税率执行。
本协议中，如果采取过户模式，则兴慧公司应当按照规定承担转让额的5%的营业税。由于除代收代支项目允许扣除外，目前还没规定房地产转让中可以扣除的营业税项目。因此，承担的营业税数额极有可能为成交价的5%。
（二）兴慧公司还可能承担较大数额的土地增值税。假如，兴慧公司取得的土地使用权原始成本为30万元，而本次就土地使用权交易成交价为90万元，再假设兴慧公司除取得土地使用权所支付的金额外没有法定扣除项目，则根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的计算方法，增值额为60万元，兴慧公司应当承担的每亩土地增值税=15万元*30%（增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%）+15万元*40%（增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%）+30万元*50%（增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%）=25.5万元。本协议所涉土地使用权约200亩，即兴慧公司仅土地使用权转让的交易就需要承担约5100万元土地增值税。
（三）扣除土地增值税后，兴慧公司还应当承担地上附着物补偿收入带来的企业所得税。鉴于兴慧公司并非房地产企业，且地上附着物并未办理合法产权，如果土地使用权转让与地上附着物转让分开计算的话，则对地上附着物所收取的费用，根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，兴慧公司应当在扣除允许的成本后承担25%企业所得税。虽如前文所述，一般企业对于所得税的成本抵扣已有较为成熟的经验，但值得注意的是，本协议分摊到地上附着物的费用为每亩210万元，总费用约为4.2亿元。这么大的金额，正常营业的企业指望一个会计年度内消化成本根本无法做到。因此，即使兴慧公司实际一次性收取了该费用，律师也建议根据成本支出规模合理摆账，逐年消化收入（也不知分摊到猴年马月去了）。
（四）如果能够将规划变更的政策用够，则有可能完全免除转让的土地增值税，并且也没有必要地上地面分别摆账。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税”。
这个政策具体如何实施，则有具体配套规定。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）详细解释为：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称‘因城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。”
根据本案情况，成都市关于案涉土地周围在内的规划早已调整，兴慧公司继续在原址生产早被禁止，并且已有政府机关将案涉地块列入旧城改造项目，兴慧公司自行转让应当符合免除土地增值税的条件。但应当按法律规定程序办理免除申报手续，否则待开发后则不能享受优惠政策。
此政策如果能行得通，则可以考虑不必将交易价款按地面地上分别计算。
（五）对于取得土地使用权所支出的土地交易费用和地上附着物费用，中铁公司可以作为后期项目土地增值税成本予以抵扣。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，旧房及建筑物的评估价格和取得土地使用权所支付的金额均可以作为计算增值额的扣除项目。
如果采用土地使用权过户模式，那么对于中铁公司取得土地所支付的所有费用（包括土地使用权交易费用和地上附着物补偿费用）均可以依法作为土地增值税扣除项目。但根据规定，地上附着物成本应当经省级土地部门备案认可的评估机构认定，对于房与地的“关联性”虽然没有规定，但律师还是建议公证机构对拟转让的土地地上附着物情况进行公证证据保全，以免将来计算土地增值税扣除项目时，对必要成本的“关联性”产生分歧。
可见，如果采取土地过户模式，充分利用好规划调整、旧城改造这个政策，就没有必要对本次转让的每亩300万元价款分别列支，兴慧公司现在交易时土地增值税可能避免，企业所得税也可以通过逐年分摊形式解决。中铁公司本次过户所支付的必要成本（含完整的土地使用权转让价款和地上附着物），将在项目开发出售的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上、结算土地增值税时予以扣除。
二、分立模式。即按企业带土地使用权分立再由开发企业将分立后公司合并的方式拿地。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知))(财税字〔1995〕48号)第三条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定:“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税”。因此，企业合并取得不动产暂免征收土地增值税。
《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）第四条规定：公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
因此，也可以考虑兴慧公司带拟交易的土地使用权分立为股东相同的新公司，再由新公司与中铁公司合并的形式取得土地使用权。这样可以规避土地增值税、契税，但在项目开发后仍然要面临土地增值税“算总账”等问题。
三、入股模式。即以土地使用权作价入股模式分析。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。而《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件规定，企业以不动产投资入股房地产企业的需要缴纳土地增值税。
可以，以土地作价投资入股模式只对营业税等小额税种有所优惠，而对足以影响利润的土地增值税、契税没有任何优惠。所以，这种模式不应当考虑。
由于土地增值税无论采用哪种模式，都是开发过程的“环节”变化，类似于高速路上的汽车，是选择一次性跑到底交过路费还是中途出站分段交费，法律制度上的设计确实有些“躲过初一躲不过十五”的感觉。差异在于，合作开发模式无法解决地上附着物分摊的成本部分，原因是现有模式因开发主体为现土地使用权人，就无法解决支出的地上附着物成本支出问题。因为，自己是开发单位，又将类似于拆迁的成本予以支出，“自己付给自己”是没有法律依据的。这种模式兴慧公司作为项目开发主体还要承担土地增值税“算总账”的风险。
而土地过户模式貌似没有水平，但该模式有“规划调整”、“旧城改造”政策可用，并且可以进入房地产项目开发后期抵扣成本，因此建议予以采纳。
当然，如果不是自己开发，而是为了变相的“炒地皮”，则宜采用“咋样省钱搞咋样”。届时，合同权利义务一并转移给新的买家，套现即刻完成。因前期成本较低，合作开发模式当然为不错的选择。（完）

文/牛建国
注：作者系成都市人大代表、四川省律师协会直属分会副会长、四川琴台律师事务所主任。作者微博：weibo.com/kingtell t.qq.com/t261088874