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安徽省亳州市人民政府办公室


亳州市人民政府办公室关于印发亳州市城市规划区内国有出让土地容积率设定与调整暂行办法的通知

亳政办〔2010〕56号


　　谯城区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《亳州市城市规划区内国有出让土地容积率设定与调整暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合本地、本部门实际，认真贯彻执行。


　　亳州市人民政府办公室
　　二○一○年六月三十日


　　亳州市城市规划区内国有出让土地
　　容积率设定与调整暂行办法
　　第一章 总 则
　　第一条 为进一步规范我市城市规划区内国有出让土地容积率管理，防止国有资产流失，加强规划管理，维护建筑市场良好秩序，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建规〔2002〕270号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值（容积率=地上总建筑面积÷项目总用地面积）。建筑面积以房地产部门实际测绘的面积为准。
　　第三条 本办法适用于市城市规划区范围内的国有出让土地。
　　第二章 容积率设定
　　第四条 国有土地出让前，市规划主管部门应根据批准的城市规划、有关规范要求和地块实际情况，科学确定容积率等开发强度指标。国有土地出让后，任何单位和个人均应严格按规划设计条件和土地出让合同约定使用土地，未经批准擅自改变容积率等规划设计条件的，规划、国土、建设、房产等部门不得办理项目建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证等，不得对擅自变更容积率等规划设计条件的工程项目进行综合验收备案。
　　第五条 以出让方式取得的工业用地，在不改变原用途的前提下，鼓励提高土地开发强度。对提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再补缴土地出让金，但应报市规划主管部门批准和市国土资源部门备案。
　　第六条 鼓励开发建设高层建筑，在新城区以及与历史文化名城保护无冲突区域，建设高度超过60米以上的单体建筑，超出部分不再补缴基础设施配套费等规费。
　　第三章 容积率调整
　　第七条 在满足周边区域公共配套设施所承担能力的前提下，符合下列条件之一的，可调整容积率：
　　（一）依法调整或修编城市总体规划、近期建设规划、专项规划，致使地块使用条件发生变化的；
　　（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，致使已出让地块范围及相关建设条件发生变化的；
　　（三）在规划建设过程中因特殊原因确需调整的。
　　对因上述（一）、（二）款等原因调整容积率的，由市规划主管部门按调整后的控制性详细规划重新设定容积率并进行公示，同时通报同级监察、国土等相关部门，
　　第四章 办理程序
　　第八条 国有土地使用权出让后，任何单位和个人不得擅自变更容积率。确需变更容积率（0。3以内）的，按以下程序办理：
　　（一）项目建设单位向市规划主管部门提出书面申请，并说明变更理由；
　　（二）市规划主管部门组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
　　（三）在本市主要媒体（如亳州晚报或市政府网站）上公示，同时采取多种形式征求利害关系人意见，必要时组织听证；
　　（四）经专家论证、征求利害关系人意见后，市规划主管部门依法提出调整容积率的意见并报市政府（或市规划委员会）审批；
　　（五）经市政府（或市规划委员会）批准后，市规划主管部门办理后续规划审批手续，并及时将调整后的容积率指标和调整时间函告市国土资源部门。
　　第九条 提高容积率应满足有关规范要求，不得降低绿地率，不得减少公厕、垃圾站、人防等公建设施用地、建筑面积，不得妨害公共利益，同时增加相应的停车泊位。
　　第十条 申请调整容积率等规划设计条件被批准后，项目建设单位按下列程序办理土地出让金补缴等手续。
　　（一）原土地使用者持依法批准的相关文件向市国土资源部门提交书面申请；
　　（二）市国土资源部门依据市规划主管部门审批的容积率指标，拟定土地差价补缴方案，并在本市主要媒体上公示；
　　（三）经公示无异议的，市国土资源部门委托土地评估中介机构进行土地评估并测算土地出让金补缴数额，报市国有土地出让和资本运营管理委员会研究决定；
　　（四）市国土资源部门应依据调整后的规划设计方案与土地使用者重新签订《国有建设用地使用权出让合同》或补充合同；
　　（五）土地使用者应缴清土地差价及相应税费。
　　第十一条 土地出让金补缴数额应当根据批准改变容积率等土地使用条件时的土地市场价格水平确定。计算公式为：补缴土地出让金数额=批准改变时的新土地使用条件下的土地使用权市场价格－原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
　　调整补缴土地出让金原则上不改变原合同约定的出让期限。但剩余年限超过法定最高年限的，以法定最高年限重新约定；住宅类房地产开发项目，如出让年限或剩余年限明显低于法定最高年限的，以法定最高年限重新约定。
　　第十二条 对已取得土地使用权，因历史等客观原因无规划设计条件，但土地出让合同中确定了容积率等指标的，以土地出让合同为准；土地出让合同中未确定容积率等指标的，以控制性详细规划为准；土地出让合同中未确定容积率等指标，该地块又没有控制性详细规划的，由规划主管部门提出具体意见，报市政府审批。
　　第十三条 调整容积率等规划设计条件以及补缴土地出让金审批过程中发生的专家论证费、公示费、评估费等费用由申请单位承担。
　　第五章 责任承担
　　第十四条 市住房城乡建设委、市国土资源局、市房产局、市城管执法局等部门应密切配合，各负其责，加强监管，严禁项目建设单位擅自变更容积率。
　　市、区城管执法局对项目建设单位擅自变更规划或提高容积率的，应及时予以制止并书面函告各相关单位。
　　项目建设单位凭国土资源部门出具的土地出让金补缴凭证向规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。对擅自提高或调整容积率，未办理土地出让金补缴手续的建设项目，规划主管部门不得办理建设工程规划许可证，国土资源部门不得办理土地使用权转让、出租、抵押、继承、赠予、土地年检等手续，建设行政主管部门不得办理施工许可等手续，房地产行政主管部门不得颁发商品房预售许可证。
　　第十五条 对已批准在建项目中途调整容积率的，国土资源和规划主管部门应将批准文件、变更信息及其它相关事宜及时函告房地产管理等相关部门。
　　第十六条 对在容积率规划管理工作中涉嫌玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的单位和个人，纪检监察部门要严肃查处；构成犯罪的，依法移交司法机关追究其法律责任；对不按规定程序调整经营性用地容积率的，依法严肃追究有关单位和人员的行政责任。
　　第六章 附则
　　第十七条 本办法由市住房城乡建设委、市国土资源局负责解释。
　　第十八条 本办法自2010年7月1之日起施行。
　　第十九条 各县可参照本办法执行。


　　“毁则为贼，窃毁为盗”，盗窃罪是古今中外最古老最普遍的财产犯罪形态之一。在社会主义法制逐渐完善的今天，盗窃罪仍然是最为普遍的犯罪现象。刑法修正案(八)第二次草案将“扒窃”和“入户盗窃”、“携带凶器盗窃”一起,作为盗窃罪的选择性入罪条件,并为2011年2月最终通过的修正案所接受。《刑法修正案（八）》加强了对人民私有财产的保护，明确地提升了治国安邦法律举措。与此同时，新增的非数额型盗窃行为类型也使得盗窃罪的司法理论和司法实践出现了新的问题。因此，本文拟对四种非数额型盗窃行为展开深入细致的探究。为使更容易在实践中对盗窃罪进行认定，本文首先明确了非数额型盗窃罪行为的法律属性，这是本文研究的第一个重点。其次对四种非数额型盗窃行为在认定中需要明确的问题逐一进行讨论，其中“多次盗窃”需要明确“多次”的概念以及在“入户盗窃”、“扒窃”入刑的新形势下“多次盗窃”的界定；“入户盗窃”需要分析“户”的范围和概念、以及区别直接“入户”行为和间接“入户”行为的不同，同时需要注意“入户盗窃”与“非法侵入他人住宅”等罪名的竞合、转化；“携带凶器盗窃”可参照“携带凶器抢劫”来界定“凶器”的范围，同时通过分析“携带凶器”的限定条件来区分与抢劫罪的不同；“扒窃”需要通过分析其行为特点来认定其行为方式、性质，以上是本文研究的第二个重点。再次，本文的第三个重点是以我国“盗窃罪”的既遂标准为基础，逐一分析四种非数额型盗窃行为的既遂标准。最后，从法院审判角度出发，通过研究《广西壮族自治区高级人民法院（人民法院量刑指导意见(试行)实施细则）》分析非数额型盗窃的量刑标准。本文旨在深化对盗窃罪的理解，希翼对我国的司法实践有所裨益。

　　随着中国的高速发展和社会转型，我国社会发生了纷繁复杂的变化。我国立法者根据当前巨变的社会形势，以修正案的形式丰富了盗窃犯罪的具体类型，并制定了不同的入罪条件。《刑法修正案八》中规定：“盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”由此进一步扩大了盗窃罪的覆盖面，这不仅仅是对我国现有刑法的一次修正，更是对于和刑法同步适用的刑法司法解释和立法解释的一次修正，是我国刑法在盗窃罪乃至财产犯罪立法技术上的一大进步。但如何理解与适用修正后的盗窃罪，仍存在诸多困惑。由于新增三种类型的盗窃罪均无盗窃数额的限制，因此本文拟对连“多次盗窃”在内的四种非数额型盗窃行为类型展开深入细致的探究，数额型盗窃不在本文的研究之列。

　　一、非数额型盗窃罪的法律属性

　　《刑法修正案（八）》对盗窃罪的修改，使得原来盗窃罪的两种标准修改为二大类五小类，即数额型盗窃（数额较大）与非数额型盗窃（多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃）。　

　　根据《刑法修正案（八）》的规定，新增三种类型的盗窃罪并没有数额的限制，既遂形态呈现出行为犯的特征。行为犯的特征决定了三种新类型的盗窃罪在认定标准上将不再绝对地客观、具体，再加上三种新类型的盗窃行为中有较多的规范构成要件要素，如凶器、扒窃等，使得三种新型非数额型盗窃罪的处罚范围不是非常明确。

　　值得注意的是，1998 年最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确规定:对于一年内入户盗窃或者在公共场所扒窃三次以上的，应当认定为“多次盗窃”。现《刑法修正案（八）》又将扒窃和入户盗窃入刑。那么，如何理解扒窃、入户盗窃入罪和多次盗窃入罪之间的法条关系和司法适用问题，成为目前司法实务和理论需要解决的问题。所以，在分析研究非数额型盗窃罪司法适用问题时，有必要重新对“多次盗窃”及三种新增非数额型盗窃行为的内涵与外延进行分析界定，以便在实现《刑法修正案（八）》在修正本罪时所希望达到的严密刑事法网、维护人民群众出行安全的初衷，同时也能较好地保障人权，并最终实现刑法社会保护机能和人权保障机能的有机统一。

　　二、非数额型盗窃罪的认定标准

　　（一）“多次盗窃”的认定标准

　　司法实践中，“多次盗窃”的犯罪现象普遍存在，通常表现为行为人基于多次盗窃的犯意，并反复连续多次实施上述行为，但每次作案所盗财物的数额都达不到盗窃罪数额较大的定罪标准（1）。所造成的客观危害性不大（如果盗窃财物数额较大，则无需再适用本标准），但“多次盗窃”行为人多次产生盗窃犯意，并敢于反复地付诸实施，其行为足以显现行为人已形成盗窃习性，具有较大的人身危险性，因而明确认定“多次盗窃”是非常必要的。

　　1、“多次”的认定

　　最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》的第四条明确规定：对于一年内入户盗窃或者在公共场所扒窃三次以上的，应当认定为“多次盗窃”，以盗窃罪定罪处罚。基于这一法条可以直接得出，“三”次以上即可认定为“多”。

　　但由于语言的复杂性，“次”在实践中出现了几种不同的理解，使得关于“多次盗窃”的理解也随之变得复杂起来。现阶段对于“次”的理解主要有：一，应按照同时同地规则（2），是指在一个相对集中的时间内并且是在相对固定的地点里进行连续犯罪的情况可以以“一次犯罪”来认定；二，在同一时间、同一地点，在侵害行为侵害能力范围内针对所有对象的单个侵害行为（3）。两种观点表达了完全相反的意见。

　　笔者认为，对“次”的理解和界定要充分考虑到犯罪的主观因素、客观因素、犯罪对象、犯罪后果等诸多因素，不能过分或片面地强调一方，顾此失彼。按照《辞海》的解释，“次”为“回数”，如三番五次（4）。由此而得出，对与“次”的理解，应强调连续性（5）。因此可以把“次”定义为：基于一个同一的或者概括的犯意，在相对固定的时空范围和相对集中的时间内，完整地实施的一系列连贯的盗窃动作。如在一个相对封闭的空间内，行为人先是向甲实施了盗窃行为，又向乙实施了盗窃行为，应视为一次。

　　2、“多次盗窃”的新界定

　　如上文所诉，一年内入户盗窃或者在公共场所扒窃三次以上的，应当认定为“多次盗窃”型盗窃罪。由于《刑法修正案（八）》已经将“多次盗窃”、“入户盗窃”以及“扒窃”并列为盗窃罪的入罪情形，意味着《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》有关“多次盗窃”的规定失去意义；同时，也表明修订后的盗窃罪中的“多次盗窃”必须将“入户盗窃”“ 扒窃”排除在外。若继续适用《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》，一年内三次以上扒窃、入户盗窃的行为，将不仅构成扒窃、入户盗窃型的盗窃罪，也同时构成多次盗窃型的盗窃罪。届时，将出现对于同一行为，同一法条的同一条款发生竞合的情形，这不符合立法原意，也不利于对盗窃犯罪的打击。

　　因此笔者认为，《刑法修正案（八）》实施后，多次盗窃单独成为盗窃罪的成立条件。若行为人盗窃公私财物没有达到数额较大程度而只是满足“多次盗窃”这一条件，也应当成立盗窃犯罪。因为在刑法已修改的背景下，修订后的“多次盗窃”，指向的是没有达到数额较大标准的普通盗窃。

　　从这一逻辑出发，可认定“多次盗窃”应当是指在一年内实施普通盗窃三次以上、但累计数额未达到“数额较大”标准的情形，而入户盗窃、扒窃、携带凶器盗窃则不在此内。这样的理解是符合严密司法，严厉惩治盗窃行为的精神的。

　　（二）“入户盗窃”的认定标准

　　传统的盗窃罪保护的是公私财产的所有权，《刑法修正案（八）》将“入户盗窃”入罪是由对财产权的单一保护向对财产权和安宁权的双重保护的重大转变。确定“入户盗窃”的认定标准，有利于加强对公民人身、财产权利的保护。

　　1、“户”范围的界定

　　刑法规范具有普遍性，它从纷繁复杂的行为中抽象出犯罪行为，对性质相同的犯罪行为抽象出其一般共性，因此，刑法不可能对所有规范性概念做出解释性规定。对于“户”范围的界定，笔者认为可参照2000年最高人民法院《关于审理抢劫案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“入户”的规定。这个司法解释里明确规定，“入户”是指“进入他人生活的与外界相对隔离的住所，包括封闭的院落、牧民的帐篷、渔民作为家庭生活场所的渔船、为生活租用的房屋”，概括的说是供他人家庭生活和外界相对隔离的场所。

　　2、“入户盗窃”行为的认定

　　司法实践中，准确理解与把握“入户盗窃”的行为模式，对准确认定和打击此类犯罪十分重要。其中，可分为直接“入户盗窃”行为与间接“入户盗窃”行为。

　　（1）直接“入户盗窃”行为

　　“入”一般理解为侵入，侵入行为应是未经居住人或管理人同意，以非暴力的形式擅自、暗地非法侵入他人户内住所（6）。其表现形式一般为翻墙（窗）而入、破门（窗）而入、配用钥匙开门而入等表现形式。“入户”应是犯罪行为人以身体进入他人户内为认定标准（7）。同时，行为人的主观目的要符合盗窃的故意，是以盗窃为目的的行为人未经户主人同意或许诺而“入户”。若“入户”行为人基于某种合法、正当理由进入他人户内，临时起意实施盗窃的，不能认定为“入户盗窃”，数额较大的可按普通的盗窃行为定罪。