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提高我局执法质量的粗浅思考/徐松灿

作者:法律资料网 时间:2024-04-28 18:39:01  浏览:9646   来源:法律资料网
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提高我局执法质量的粗浅思考

徐松灿

我县公安机关在开展端正执法思想,坚持立警为公,执法为民等思想教育以来,特别是在开展社会主义法治理念等活动以后,执法活动日趋规范,执法质量稳步上升,但由于各种因素的影响,执法活动与人民群众的愿望和上级的要求仍然有一定的距离,2006年度,省、市执法质量考评,我局在全市排名末位,全省倒数第二,因存在较多的执法问题,被省厅列为四个重点执法整改单位之一。怎样理性地看待我局的执法现状,认真分析存在的问题,深刻剖析发生问题的根源,探究改革、完善和加强执法工作措施,提高执法质量,是每个民警,特别是各级领导应当重视、深入思考、急需要解决的课题。笔者结合2006年度省市执法质量考评的情况和我局实际,就执法质量存在的问题、原因、对策,谈些粗浅的看法。
一、当前我局执法办案存在的问题:
从上级公安机关对我局的执法质量考评的扣分情形来分析,目前我局在整体执法活动中还存在诸多的问题,归纳起来主要有以下三个方面:
(一)不认真履行职责,还存在执法不作为和乱作为现象
一是部分民警在办理案件时弄虚作假,伪造当事人签名的现象较为严重,特别是在行政案件处罚决定送达受害人和刑事案件《接受案件回执》受害人签名问题上,为了应付法制部门案件评判,以临摹了受害人的签名或者由他人代写的方式企图蒙混过关,在一定程度上侵害了当事人的合法权益。
二是部分单位立案、对嫌疑人采取强制措施不及时等不作为情况仍然存在,特别是对一些没有受害人的案件和一些犯罪事实轻微、嫌疑人投案自首的案件,出现立案不及时和对嫌疑人不及时采取强制措施的现象更为突出,有的致使有的嫌疑人逃跑,有的案件一拖再拖,造成一些证据无法取到,案件得不到及时处理,受害人信访、上告,甚至被检察院立案监督。
三是调查取证不及时不到位等不作为现象比较严重,特别是伤害案件没有勘察现场或制作现场勘查笔录的情况较为普遍。伤害案件虽然需要伤势鉴定后才能决定是否立为刑事案件,而且轻伤案件还可以调解,但办案程序明确规定在没有确定伤势的情况下,先以行政案件受案调查。可我们有些单位却不调查取证,更多的是等待,等待鉴定,等待和解。可是案件是不会以我们的意志转移的,一旦案件无法调解,要进入诉讼程序,再去现场勘查和调查取证的,往往已经太迟了,有的证据已经灭失无法弥补,有的因事过境迁证人无法准确提供,特别是现场勘查。现场勘查是进一步弄清案件事实的一个有力的证据,现实上往往由于我们的办案人员没有勘查伤害案件现场的常识或者不及时勘查现场,导致这个有力的证据灭失,从而使一些伤害案件的事实不清证据不足,嫌疑人得不到惩处,受害人的利益受到损害。
四是轻易剥夺当事人的合法权益和不保障聘请律师的权利等现象也时有发生。主要表现在制作笔录时不告知当事人所享有的基本权利,如提出办案人员回避、聘请律师等权利,使当事人的合法权益得不到保障。在刑事诉讼中被嫌疑人律师钻了空子。
五是制作笔录不仔细,粗心大意,如缺少讯问人签名、笔录开始时间和结束时间错误,文书制作错误等等,导致一些证据无效,行政案件复议被撤消,诉讼败诉等严重后果。
六是因办案人员责任心不强导致嫌疑人脱逃的事故还时有发生。
(二)基本法律知识和办案技能掌握不熟练,违反程序办案
一是检查笔录、扣押文书、辨认笔录没有见证人签名,违反刑事诉讼法规定,06年因辨认笔录没有见证人签名的问题,被检察机关发违法纠正通知的就有3个案件。二是在办案中对一些涉案物品不及时扣押,伤害案件中不及时扣押凶器,特别是一些棍棒、石头等普通工具,没有引起办案人员的重视,没有固定也没有扣押,赌博案件不扣押赌具等等,这些问题的发生不但违反办案程序,有的还直接影响了案件事实的认定。四是部分民警对打防控主干应用系统掌握不熟练,不能正确地运用这一平台进行办案,特别是网上侦查能力和信息的利用能力不强。对达防控系统的办案流程不熟练,没有达到提高办案效率目的,从而造成一些案件时间不够,程序粗糙,不是漏了这就是忘了那,最终导致案件发生执法过错。
(三)检察院监督、建议的情况较多。
根据统计,去年检察院对我局在立案方面、侦查、使用强制措施、起诉等方面的监督共有24件。其中立案监督2件,执法建议18件,违法纠正通知书4件。虽然有的建议是检察机关为了完成监督任务而夸大其词,有的是纯属对法律认识的问题,但不管是那方面的原因,都说明了我们的办案还有漏洞,质量还不高,否则我们都做到依法办案、规范执法的话,也就没有什么问题被其监督了。
二、我局执法存在问题的原因分析:
造成以上三方面的问题存在,有主观的也有客观的因素,究其根源不外乎以下五个方面:
(一)、执法人员思想不端正,观念落后
一是由于各种因素的影响,我局部分民警公正执法意识不强,执法随意性大,执法为民意识模糊,特别是在保障人权方面意识比较淡薄,没有把以人为本、执法公正、一心为民的执法理念落实到执法工作去,最终出现不作为和乱作为的现象;二是认识不统一、不到位,没有大法制理念。有的人认为执法质量好坏是法制部门一家的事,跟自己无关,只要过了法制审核这一关,就万事大吉了,甚至有的领导对这个问题也产生片面的认识,把法制工作当成是一个部门的工作,没有认识到公安法制工作是公安机关的生命线,是公安工作的核心、基石。是全局性的工作,是一项需要依靠公安机关各部门和各警种共同努力才能完成的工作。
公安机关要提高执法质量,就要树立大法制观念,牢固社会主义法制理念。特别是各级领导,要始终坚持用社会主义法制理念抓队伍,用社会主义法制理念促工作。提高执法质量领导重视是关键,特别是一把手、领导班子的重视,是搞好执法工作的前提,也是提高执法质量的源泉。否则就无从谈起。
(二)、职能部门审核不认真、把关不严
从执法质量考评阅卷的情况来看,一是案件审核人员审查材料不认真,不仔细,一些案件存在的问题并非是完全无法补救改正的问题,如检察院一些违法纠正通知书中提出的笔录单人签名、起止时间、办案人员的签名以及在上面提到的等等一些问题,如果办案人、办案单位领导、法制和职能部门审核人员在审核案件时认真一些,仔细一点的话,就能把问题解决在案件处理之前,就不会被检察院监督和考核时扣分。二是审核人员未充分行使个案评判的职权,或者碍于面子对一些该扣的分没有扣,纵恿了办案人员对一些问题的错误认识;三是办案人员对审核人员提出的指导意见,听之任之,有的不屑一顾,置之不理,有的甚至为了应付评判弄虚作假。因此使本来就质量不高的案件更难圆其说。
法制、办案单位审核部门的严格把关虽然不是决定执法质量提升的决定条件,但却是能否迅速提高执法质量的促进动力,是提高执法质量的催化剂。监督部门没有充分行使职责,把关不严监督不力,对一些该追究的执法过错没有追究警戒作用不大,致使同样问题重复出现,没有在根本上解决问题出现的根源,是案件质量不能提升的另一个原因。
(三)、办案机制不合理,弊大于利
目前,我局办理案件的机制与兄弟县市区的机制有所不同,特别是办理刑事案件的办理流程设置不合理。刑拘、逮捕审核由法制把关,移诉出口又涉及法制、刑侦和治安三个部门。既不是上级要求的侦审合一机制,又不具有符合当前实际需要的预审职能机制,不伦不类。侦审合一机制有要求全面提高办案人员办案水平的优点,但更多的是弊端。而我们不左不右的刑事办案机制更是弊大于利。一是我们的整体办案素质未能全面提高,办案人员业务水平参差不齐,专业水平跟不上,单兵作战能力差,未能适应案件一办到底的需要;二是我们警力紧张,往往案件一个没有办好,另一个已经接手,办案人员精力不足,对案件只能草草了事;三是多部门的审核缺乏统一尺度和统一把关,多头出口,多头协调,与检察部门难以沟通;四是部分由法制审核强制措施的案件,职能部门依赖性很强,不能发挥一个预审员应有的主观能动性,同时案件留给法制审核的时间往往不充分,审核人员更多的是对程序上的把关,就案论事,忽视了刑事案件预审的职能,更深层次的审核,大大削弱了另案处理、深挖余罪方面能力。六是刑侦、治安两相当预审的职能部门因没有对强制措施审核权,把连接办案单位和预审单位的桥梁既逮捕的审核设在了法制部门,致使预审职能部门对报捕的办案单位缺乏沟通、指导、协调和监督能力履行监督指导的职责力度不大。七是浪费警力,目前我局承担预审相关职能的人员超过15人,如果有个统一的机构,人员只要8人就能应付,使更多的警力可以投入侦察、管理中去。这些弊病在近几年机制运行的过程中已经日趋明显。公安机关的预审部门应当具备办案职能和监督指导职能,预审工作是公安机关刑事案件侦查工作的最终环节,是避免出现问题的最后屏障。我们的机制弊端就是没有充分地利用这最后的屏障。实践证明我们的办理刑事案件机制已经不适应现实斗争的需要。
同时行政案件办案机制改革进度不快,单轨制没有全面推广,没有真正调动派出所领导办案的积极性和责任心,这无疑又是一大机制上的弊端。行政案件单轨制就是把行政案件的审批权在实质上前移到派出所领导这一级,法制和县局领导仅在网上流程和形式上进行审核和审批。而我局对行政案件还是实行老的一套审核审批流程,网上的流程仅是办案单位制作文书的一个过程,办案单位对案件的处理还习惯依赖听从法制审核的意见和按照领导的指示办,没有自己独立思考和处理的余地和必要性,致使办案单位领导没有责任感,依赖法制部门的思想严重。我局每年有六百多件行政案件,送法制部门评判的案件有98%是有问题的,有的单位一年没有一件案件是没有扣分的。是我们的办案人员没有水平?不是,而是我们的办案人员和办案单位没有动力主动去把这些案件做成精品,是应付,是侥幸过关的心理。很多人认为只要法制审核人同意就过关了,对法制部门产生极强的依赖性,试想,在这种形势下,这么多办案部门本来就没有决心做成精品的产品,仅靠法制部门几个人去审核把关,质量能高得起来吗?假如法制审核人员没有认真履行职责,那结果会是怎样?再说案件到了法制部门审核把关,在程序上已经是滞后了,一些问题即使发现了,也是无济于事了。弄不好就是弄虚作假。为什么不能把所有办案单位的中层领导都变成法制的审核人员呢?为什么不把法制审核的关口前移到办案单位?权力和责任是个对等关系,拥有权力就应承担责任,实际上行政案件单轨制就是一个最好的选择,况且各地行政案件单轨制的实施的结果已经证明了它的生存能力。
因此合理的办案机制大大减少了重复劳动,避免警力的浪费和办案成本的降低,将起到事半功倍的效果,是提高办案质量的动力。尽快优化刑事办案机制和推广行政案件的单轨制实施是我局刻不容缓的工作。
(四)、制度不落实,责任不明确
为了规范办案,提高办案质量,我局制订了许多的执法制度,如:有关办案时限制度、案件评判制度、案件审核制度、责任追究制度、办案奖励制度、执法单位质量考核制度等等。但由于多方面的原因,很多制度都未能很好地落实,特别是对办案单位的考评制度、中层领导办案制度,尽管法制部门努力去落实,但最后并未动真格,考评结果好坏都一样,制度成了一纸空文、稻草人,实际没有威力。每次执法考评时,很少有执法单位领导关心自己的单位的成绩,排名先后没有关系,这足以说明我们的执法质量考评对执法单位的影响力度。
所以执法监督制度的落实,有力保障了各种执法活动依法、公平、公正的实施,是提高执法质量的保障,直接关系到执法活动的成败。
(五)作风不扎实,思想松懈,业务不精
一是公安体制的不健全,奖罚不分明,使部分民警产生了一种偏激的思想,惧怕办案,失去上进心,大家挖空心思进没有执法办案的部门,不愿呆在一线单位,执法办案缺乏责任心。二是由于少数基层领导不重视执法,监督力度不够,导致民警思想松懈,作风不扎实,对一些应当送达的文书特别是受害人的文书没有送达,对审核人员提出的问题不重视纠正,甚至置之不理,检查时弄虚作假,糊弄过关。办案拖拉对一些案件一拖再拖,造成当事人信访上访。三是近几年来我局队伍出现“两多一少”的现象,外调人员多,新民警多,执法队伍经验少,新民警分配是一个萝卜一个坑,基层单位未能形成以老带新、师徒制度,新民警无法从老民警身上获得经验,执法水平提高不快;四是近几年来国家法律体系进一步完善,出台的法律法规多,新的办案程序变化大,特别是行政办案方面,花样翻新多,变得快,随着科技含量的增多,老民警难适应,新民警适应能力不强,有的民警说,只要一个月不办案一些程序就变了。五是队伍管理缺乏奖勤罚懒机制,民警缺乏学习法律的积极性。六是培训机会少及培训机制不健全致使部分民警业务知识无法更新,业务水平不能得以提高。从而导致一些简单的问题周而复始地发生,今年杜绝了,明年又发生。
由于执法队伍管理不到位,缺乏激励机制,缺乏正气,办案民警的主观能动性未能得以发挥,从根本上影响办案的积极性,直接阻碍了案件质量的上升。执法队伍的素质是提高执法质量的基础,是公安执法活动的基石。我们的案件就象一种产品,各执法单位是生产车间,职能部门是技术车间,法制科是验收产品的车间,而我们的案件主办人就是生产产品的工人,如果生产产品的单位和工人本来就没有想生产优良产品,那其验收车间再严格标准,产品质量能提高吗?产品可以返回重新生产,而我们的案件往往是不可逆转的,因此,执法队伍的素质如果跟不上形势发展的需要,那么执法质量的提高是不可能完成的任务。因此,如何提高队伍的思想素质和业务素质是公安政治部门和相关业务部门重点要抓的工作。
三、提高我局执法质量的主要途径
以上存在的执法问题和问题形成的原因,说明了我局执法质量不高不是偶然的,反映了我局执法队伍素质、执法理念和执法机制等方面有待进一步改进和提高的必要性。要彻底改变我局执法质量落后的面貌,应当从以下四个方面着手。
(一)加强领导,增强领导法制意识
执法工作是公安工作的生命线,执法的好坏反映出公安队伍素质高低,抓法制是公安机关各级领导班子抓工作和队伍的结合点,因此局党委要把公安法制工作摆在重要位置。一是要落实执法工作一把手工程,执法单位一把手领导对执法工作负总责,实行一票否决制度。二是要健全和完善领导干部法律学习制度,积极推进局领导干部法律学习、培训工作的制度化、规范化。三是要把法制观念、法律专业知识和执法能力作为选拔任用干部的重要标准。四要不断提升副职以上科所队长领导干部的法制意识和执法能力,打造具有较高法律素质的领导队伍。五要建立和完善副职以上科所队长以上领导干部参加庭审旁听制度,完善县局行政首长行政案件出庭应诉制度;六要规范副职以上以上科所队长领导干部主办案件制度,建立健全领导干部执法档案,督促各级领导干部自觉加强自身法律素养的提高,成为依法办事、公正执法的表率。
(二)完善机制,优化执法机构和执法人员配置
1、统一刑事案件出口,完善刑事办案流程
一是理顺县局刑事执法机构设置,完善预审职能,设立统一预审机构,统一刑事案件出口。完善预审部门对刑事执法的监督机制,成立法制监督和预审监督统一的执法监督机构,统一执法监督机制;二是配齐配强执法监督机构班子和人员,提高法制监督人员的政治待遇和经济待遇,把法制监督队伍做强做大;三是加强与检察机关的沟通,减少、避免检察监督部门的监督。
2、实施行政案件单轨制,提高办案效率和质量。一是合理调配派出所警力,合理配置办案单位兼职法制员和办案骨干,进一步增强办案单位的责任感和责任心,全面实行行政案件单轨制;二是要严格网上审核、审批的流程和制度。加强法制部门对行政案件的审核审批监督职能;三要推行主办民警、审批领导和县局领导出庭应诉制度,落实完善其他民警旁听制度;四是法制部门要进一步加强与法院行政庭、县府法制办、上级复议机关的沟通和联系,避免复议案件被变更和撤消。。
3、完善办案激励机制,加大执法监督力度。
一是通过《民警执法档案》系统运行,健全和完善个案质量评判机制;二是狠抓办案质量网上公示点评制度,完善每月案件质量评比、通报、分析制度,实行每月定期评比相对较差案件和对办案单位相关责任人进行执法评判记分制度;对办案单位发生执法问题及时下发《执法建议书》或者《纠正违法通知书》,把单位的执法问题与办案单位的主要领导进行挂钩,追究连带责任。三是不断完善案件的主办人制度、中层领导案件审核责任制,主办人奖励制度,做到责任明确,奖惩分明。四是全面推行民警执法岗位资格认证制度,要求新警上岗、民警换岗都必须事先取得岗位执法资格,应当取得而未取得的,不得直接从事执法活动。五是加强纪委督察部门对执法过错倒查力度,建议对发生检察监督案件、法院、复议部门撤销案件、执法过错案件和处罚执行情况,例入纪委督察部门倒查的范围。六是强化执法质量考评工作,增强各执法单位的自我监督能力,确定执法单位一把手为本单位执法质量的第一责任人,承担相应的执法监督责任。七是完善另案处理对象报备制度及案件跟踪、讲评制度。
(三)强化法律培训,提高民警执法水平
执法业务的学习培训是提高执法队伍素质的一个重要途径,因此要提高民警的执法能力,首先要提高民警掌握法律和应用法律的水平。主要从以下几个方面着手:
一是法制部门要落实责任,民警分片联系执法单位,进行执法指导工作,狠抓执法基础建设,明确时间定期到各执法单位解决执法疑难问题。二是配合政治部门通过多种形式和途径加强对各执法民警的业务培训和执法能力的提高。比如:①定期举办小规模的执法知识培训班或执法座谈会;②定期召开法制员例会;③继续推行民警到法制部门跟班作业的培训方式,完善跟班人员的具体任务和考核机制;④举办法律专家大型业务讲座活动;⑤举办执法水平落后民警培训班,每半年对发生执法过错的民警进行集中培训学习。三是实行新警集中实习半年再分配制度,新警实习实行师徒制,集中案件高发单位,进行一带一或者一带二的师徒学习制度,并组织对新警的必要考核,经考核合格的再分配到执法单位工作,不合格的延长转正时间半年或者一年。
(四)明确职责,各职能部门形成合力构建大法制环境
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关于医疗器械监督执法中实施《药品监督行政处罚程序》的通知

国家食品药品监督管理局


关于医疗器械监督执法中实施《药品监督行政处罚程序》的通知


国药管械[2000]312号


各省、自治区、直辖市药品监督管理局:
  
  《医疗器械监督管理条例》是国务院颁发的行政法规,是药品监督管理部门行使医疗器
械行政监督职权的法律依据。《药品监督行政处罚程序》(国家药品监督管理局令第8号)是
国家药品监督管理局颁发的有关执法程序的规章,目的是保证药品监督管理行政机关正确行
使行政处罚职权。
  
  各级药品监督管理行政机关在贯彻实施《医疗器械监督管理条例》,行使医疗器械行政
处罚时,应当执行《药品监督行政处罚程序》的有关规定,严格依法行政。同时,为了更有
利于及时、有效的行使医疗器械行政处罚职权,我局根据医疗器械行政监督的需要,制定了
《药品监督行政处罚程序》的补充执法文书,现将补充的执法文书格式(见附件)印发给你们,
请你们在医疗器械监督执法时,认真贯彻实施。

  特此通知
附件:《药品监督行政处罚程序》补充的执法文书


   国家药品监督管理局
   二○○○年七月十八日



房屋买卖合同权利转让问题研究

祁宏斌


房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题(主要是指现房),我国法律界对该问题讨论的不是很多,但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益,因此本文拟就该问题作些探讨。
一、合同权利转让的基本理论问题。1
在研究房屋买卖合同权利转让问题之前,本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。
合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是:第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让,也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件:第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力,对内效力具体表现为:第一、合同权利由让与人转让给受让人,如果是全部转让,则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体,转让人将脱离原合同关系,由受让人取代其地位。如果是部分权利转让,则受让人将加入合同关系,与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为:第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权,而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权,并不因合同权利的转让而消灭。2
我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第九十一条和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五章的有关规定,其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题,第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。
《民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同,需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分,而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果转让人不承担合同义务(单务合同)或者义务已经履行完毕,其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢?仅就该条文理解,在这种情况下,仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制,即转让人转让合同权利义务时不得牟利,这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上,并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来,它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确,本文不再详述。
《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分,应当理解为只要符合法律规定,不论动产还是不动产,合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。
二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。
因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂,本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点:第一种是反对转让,主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性,允许炒楼花可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,损害房屋实际使用者的利益,影响国民经济的发展。赞成转让的认为,炒家进入房地产市场进行风险投资,既可以为房地产开发聚集资金,又可以活跃市场,从世界各国房地产交易实践来看,炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 。4本人赞同第二种观点,商品房再转让形成的原因是多方面的,可能是为了投资,也可能是因其他原因,购买的商品房对预购方已经没有意义,例如预购方移居国外。如果一概禁止转让,则限制了预购方合法权益的行使。5
其实,关于预售商品房再转让问题,我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定,有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款,即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规,其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规:“根据《房地产法》第五十四条的规定,预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让,那么《房地产法》应当直接作出规定,没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6
我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》(以下简称《1993年座谈会纪要》)规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人的,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后,预购方将房屋卖给第三人的,可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义:一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义,但是根据该段后半部分的规定,违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意,这大体与我国当时的经济体制有关。
1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《1995年司法解释》)中,对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定,为避免不必要的争论,本文全文引用该规定:“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理”。
根据以上规定,可以将预售商品房的债权转让问题归纳为:一、预售商品房合同无效的,预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前,且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系,而非预售商品房再转让关系。
与《1993年座谈会纪要》相比,《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化:一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系,而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论,因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权,其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系,其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权,即便这时房屋还未交付,其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效,而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续,将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是,该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续?该“转让手续”的具体含义是什么?无论该“转让手续”是指什么,决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续,因为如果办理了房屋产权登记手续,预购方已经取得预购商品房的所有权,那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系,而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定,该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢?该解释没有作出进一步的规定,但是根据《房地产法》第四十四条第二款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定,该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。
2003年最高人民法院又发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《2003年司法解释》),其中第六条涉及登记备案问题。该条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”。根据该条规定,预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件,除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正,即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同,如果符合法律规定的条件,则该预售商品房买卖合同生效,而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理,预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。
此外,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时,预购方将购买交付的商品房转让他人的,对该转让的性质如何认定?根据最高人民法院以上司法解释的规定,预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前,交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式,在房屋未办理登记时,该房屋的所有权仍然属于开发商,那么该转让是否属于无权处分呢?无权处分行为主要包括以下几种情形:出卖他人之物,出租他人之物,未经共有人同意出租、出卖共有物,将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看,该转让属于无权处分,但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题:房屋未交付以前,预购方转让合同权利只要通知预售方,该转让合同即对预售方发生法律效力,但是按照无权处分处理,预购方转让房屋必须经过预售方追认,该转让合同才能生效,这种结论让人觉得不可思议。其实,按照合同权利转让理论,除不得转让的情形外,预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人,此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记,预购方将购买交付的商品房转让他人,其法律性质仍然属于合同权利转让问题,只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定,而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。
三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。
在理论界和实务界有一种观点,认为未取得权属证书的房屋,无论是房屋所有权还是债权都不得转让,因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条,该条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)、未依法登记领取权属证书的…”。
这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定,至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让:
第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》,其第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出,开发商不需要办理产权初始登记手续,可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出,《房地产法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢?实际上,二者之间不存在竞合问题,理由为:《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权,如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书,一般情况下,买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房(现房)的转让问题,而非单纯的土地使用权转让,对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。
第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房,房屋还未建成,开发商不可能取得房屋权属证书,但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时,开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出,但是房屋已经建成,开发商同样不需要取得房屋权属证书,其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。
第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产,并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。对该条款的效力,我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说,即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效,经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的,该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。
以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形,只是第三种情形受到一定的限制,即无处分权的人处分他人房屋,未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。至少排除这三种情形之外,其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋权属证书时不得出卖。
按照这种逻辑思路,可以得出买受人与出卖人(可以是开发商,也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织)签订房屋买卖合同,在未办理房屋权属变更登记手续之前,买受人对出卖人享有的权利包括:接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续;与此相对应,出卖人的义务包括:交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人(受让人)。此时,因房屋尚未办理过户手续,房屋所有权仍然属于出卖人,所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利(请求权),而不是房屋所有权。在这种情况下,该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定,同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正(转让权利只需通知出卖人,该权利转让合同即对出卖人发生法律效力),根据“特别法优于普通法”的原则,关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定(预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释)。
四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。
(一)、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。
根据我国税收征收方面的法律规定,房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下,契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中,应当由哪一方缴纳契税?未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效?
对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点:一种认为,买受人和出卖人都应当缴纳契税,即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后,再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税,应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为,契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税,结果是人为地制造了两次买卖、两次税费,无法实现社会效益的最大化。9
本人同意后一种观点,除该观点的理由之外,还有如下理由:
第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”,其第四条规定:“契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……”,《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定:“条例所称房屋买卖,是指房屋所有人将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定,契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人,即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形:第一是买受人将合同权利部分转让给受让人,买受人不退出原房屋买卖合同,买受人和受让人共同对出卖人享有权利,是该房屋的共有人,也是房屋权属的共同承受人,契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人,买受人退出原房屋买卖合同,受让人单独对出卖人享有权利,是房屋权属的承受人,契税由受让人缴纳,因买受人已退出原房屋买卖合同,其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析,可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价,买受人没有取得房屋权属证书,当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税,则其取得房屋权属证书,此时的转让行为是房屋买卖关系,而不是合同权利转让关系。
第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效,那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品,因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系,该法律关系属于税法的调整范围,而买卖合同以及权利转让合同是民事关系,二者之间没有任何原因和结果关系。
第三、无论《民法通则》和《合同法》,还是最高人民法院的相关司法解释,都承认房屋买卖合同权利可以转让,并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实,不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费,其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。
因此,房屋买卖合同权利转让,转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时,无论是买卖合同的当事人,还是权利转让的当事人,契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。
(二)抵债房屋的再转让问题。
在房地产开发活动中,以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用,往往要求施工方垫资施工,待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下,实际存在两种法律关系:建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关,故仅论述房屋买卖合同关系。
以房抵债的法律性质为房屋买卖关系,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定:“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:……(四)以房地产抵债的;……”。
施工方为了使房屋变现,就需要转让该房屋,这种转让分为两种情形:一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋,该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议,由施工方将该抵债房屋转让给第三人,第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费,为减少变现成本,施工方大多采取第二种方式变现。
如何确定施工方转让行为的法律性质?开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系,则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续,施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书,其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利,即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成,所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。
由于施工方不具有房地产开发资格,其与第三人达成协议后,再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同,例如三个合同的房屋价格分别为100万元,权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现,往往会降价销售房屋,例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元,施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元,最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同,此时存在一个问题:合同权利转让是指不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容,这种改变是否影响权利转让的性质?施工方转让合同权利的完整流程是,开发商和施工方签订商品房买卖合同,工程款为房屋价款,其后施工方再和第三人签订权利转让合同,施工方收取第三人给付的对价,最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐,施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后(可能是口头的,也可能是书面的),由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款,因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人,该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析,最后一个合同只具有形式上的意义,或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何,施工方的转让行为仍然为权利的转让,我们权且称之为“简化的权利转让”。
(三)、《合同法》第八十七条的具体含义。
《合同法》第八十七条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题,“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续?如果是转让合同应当办理登记手续,那么未办理登记手续是否影响该合同的效力?
根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定,该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续,这种理解应无异议。
关于房屋买卖合同权利转让登记问题,只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定,但是该司法解释即不是法律(狭义的法律),也不是行政法规,同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件,而不适用1995年以后的案件,再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为,房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续,或者至少说现在不需要办理登记手续。因此,未办理登记手续不影响转让合同的效力。
五、结论。

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