金融业经营者集中申报营业额计算办法

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湖南省长沙市人民政府


长沙市人民政府令

第124号



　　《长沙市物业专项维修资金管理办法》已经2013年1月18日市人民政府第1次常务会议通过，现予发布，自2013年7月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　 　市长　　张剑飞
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一三年二月二十八日


长沙市物业专项维修资金管理办法



第一章　总　　则


　　第一条　为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，适用本办法。
　　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　第三条　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。
　　第四条　市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金管理工作的指导和监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。
　　市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。
　　区建设（房产）主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。


第二章　交　　存


　　第五条　同一物业管理区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。
　　第六条　购房者购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收物业专项维修资金。
　　房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。
　　自建、代建的房屋，房屋所有权人应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。
　　第七条　业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，由市住房和城乡建设行政主管部门根据本市建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八分类确定后向社会公布，并适时调整。
　　调整首期物业专项维修资金的交存标准，应当公开征求意见并组织听证。
　　第八条　业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
　　第九条　业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由管理机构代管。
　　业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由管理机构代管。
　　第十条　管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。
　　第十一条　物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。
　　第十二条　业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就下列事项进行表决：
　　（一）物业专项维修资金自行管理的决议；
　　（二）物业专项维修资金管理制度；
　　（三）确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议；
　　（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。
　　以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
　　物业所在地的区建设（房产）主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。
业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于十五日。
　　第十三条　决定自行管理物业专项维修资金的，业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。
　　决定自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当书面通知管理机构。对符合本办法第十二条规定的，管理机构应当自收到通知之日起三十日内，将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。
　　第十四条　业主大会自行管理物业专项维修资金期间，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。
　　第十五条　业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。
由管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。
由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。
　　第十六条　物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。
　　第十七条　管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。


第三章　使　　用


　　第十八条　物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第十九条　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。
　　未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。
　　第二十条　由管理机构代管物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：
　　（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请；
　　（二）管理机构进行现场勘察，明确物业专项维修资金列支范围；
　　（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等；
　　（四）管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日；
　　（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案；
　　（六）物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支；
　　（七）管理机构审核同意后，按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
　　第二十一条　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：
　　（一）物业服务企业或者相关业主提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用物业专项维修资金情况的处置办法等；
　　（二）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金；
　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，报区建设（房产）主管部门备案；区建设（房产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
　　（六）业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知；
　　（七）专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
　　第二十二条　对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决使用物业专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　（一）同一物业管理区域内全体业主受益；
　　（二）单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。
　　一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。
　　属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。
　　一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法，由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。
　　第二十三条　发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支：
　　（一）电梯故障危及人身安全的；
　　（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；
　　（三）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；
　　（四）楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；
　　（五）其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。
　　第二十四条　由管理机构代管物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，按照以下程序办理:
　　（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主向区建设（房产）主管部门提出书面申请。依照相关规定需要检测、鉴定的，还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见；
　　（二）区建设（房产）主管部门收到申请后立即组织相关单位现场勘察；
　　（三）经勘察需要维修的，区建设（房产）主管部门通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修，管理机构按照核实的维修费用百分之五十划转到维修单位；
　　（四）维修项目竣工后，区建设（房产）主管部门应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，管理机构将维修费用余额划转到维修单位。
　　第二十五条　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，将维修费用余额划转到维修单位。
　　第二十六条　发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，物业所在地的区建设（房产）主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修。工程竣工后，物业所在地的区建设（房产）主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。
　　第二十七条　物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。
　　第二十八条　下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
　　（二）依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
　　第二十九条　在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，除可以按国家规定购买国债外，不得挪作他用。
　　利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
　　禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第三十条　下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用：
　　（一）物业专项维修资金的存储利息；
　　（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；
　　（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。


第四章　监督管理


　　第三十一条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。
　　第三十二条　房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。
　　第三十三条　由管理机构代管物业专项维修资金的，管理机构应当定期公布下列情况：
　　（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主大会自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会负责公布。
　　第三十四条　业主对管理机构或者业主委员会根据本办法第三十三条规定公布的情况有异议的，可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。
　　业主可以向管理机构或者账目管理单位查询其分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
　　第三十五条　由管理机构代管物业专项维修资金的，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。
　　物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况，应当依法接受市财政行政主管部门的监督。
　　第三十六条　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，区建设（房产）主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当加强对划转后物业专项维修资金管理、使用的指导和监督。


第五章　法律责任


　　第三十七条　管理机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；给业主造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；
　　（二）未按本办法规定拨付物业专项维修资金的；
　　（三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第三十八条　由业主大会自行管理物业专项维修资金，业主委员会及其成员违反本办法规定，有下列情形之一的，由物业所在地的区建设（房产）主管部门责令限期改正；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；
　　（二）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第三十九条　违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，依法由住房和城乡建设行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，可以并处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　管理机构挪用物业专项维修资金的，除按第一款规定予以处罚外，还应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
　　物业服务企业挪用物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，还应当依法吊销其资质证书。
　　第四十条　业主未按本办法规定或业主大会决议交存、续交物业专项维修资金，或者拒不分摊维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。
　　第四十一条　违反本办法其他规定，相关法律、法规、规章已规定法律责任的，依法追究法律责任。


第六章　附　　则


　　第四十二条　本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的部位，一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、公用阳台、公用露台和公共厕所等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。
　　第四十三条　已出售的公有住房，其物业专项维修资金的管理按照国家相关规定执行。
　　第四十四条　各县（市）物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，参照本办法执行。
　　第四十五条　本办法自2013年7月1日起施行。









审计署


西气东输二线工程东段2010年跟踪审计结果
（二○一一年二月一日公告）

　　根据《中华人民共和国审计法》的规定，2010年5至7月，审计署在2009年跟踪审计西气东输二线工程（以下简称西二线）西段的基础上，对西二线东段的建设管理、投资控制和环境保护等情况进行了审计，并审计调查了沿线河南、湖北、江西、广东4省的配套管网建设等情况。现将审计结果公告如下：
　　一、基本情况
　　西二线计划总投资1422亿元，总长度8645公里，西起新疆霍尔果斯，南至广州，东达上海，途经15个省区市。2008年2月工程开工建设，预计2011年底建成，其中新疆霍尔果斯至宁夏中卫、宁夏中卫至湖北黄陂段已分别于2009年12月、2010年10月建成。西二线由中国石油天然气集团公司（以下简称中石油）承建，中国石油天然气股份有限公司管道建设项目经理部（以下简称中石油项目经理部）担任项目业主。西二线东段（从宁夏中卫至广东广州）总投资930亿元，2009年2月开工建设。
　　二、西二线建设取得显著阶段性成效
　　（一）中石油认真整改西二线西段跟踪审计指出的问题。
　　中石油高度重视西二线西段审计查出问题的整改，截至2010年10月，西段审计查出问题已整改完毕。为规范管理，中石油还出台了《招标管理办法（试行）》等4项制度；与国家能源局等部门联合下发了《关于石油天然气管道建设使用林地有关问题的通知》和《关于继续做好西气东输二线工程文物保护工作的通知》等。
　　（二）工程建设管理逐步得到加强。
　　中石油结合西二线东段工程地质复杂、施工难度大、当地气候潮湿等特点，进一步强化了工程建设管理，完善了管道工程建设流程36项、作业文件104个。各参建单位克服各种困难，积极采取有效措施，努力保证工程质量，各项建设管理得到加强。
　　（三）西二线建设取得显著阶段性成效。
　　在西二线沿线地方政府的大力支持下，西二线西段于2009年12月底按时建成，并从2010年1月中下旬起将中亚天然气输送到环渤海和长三角地区。截至2010年10月底，西二线已接收中亚天然气29.7亿立方米，对于优化沿线城市能源使用结构，缓解供气紧张局面，促进经济社会发展发挥了重要作用。东段的宁夏中卫至湖北黄陂也于2010年10月建成。
　　三、审计发现的主要问题及整改情况
　　（一）2009年4月，中石油项目经理部未经招标，直接从上海拓发机电设备有限公司采购1.5万套热收缩带（管道防腐材料），且未经检测就用于工程建设。经检测，这些材料的剥离强度低于规定值，且易导致天然气管道被腐蚀、损坏。截至审计时，已有1.35万套用于工程建设。
　　审计指出上述问题后，中石油全部替换了不合格的热收缩带，并对有关单位和责任人员进行了处理处罚，在中石油系统内进行了通报。
　　（二）在辽河东油监理联合体投入西二线宁陕段的71名监理人员中，注册监理工程师仅4人；在大庆石油工程监理有限公司投入湘赣段的89名监理人员中，有25人无相关资质。
　　审计指出上述问题后，中石油修订完善了工程建设监理单位准入和监理人员执业资格管理办法，督促有关监理单位彻底整改，并追究了履责不到位的监理单位和人员责任。
　　（三）截至2010年7月，有45.01亿元工程施工招投标不合规，包括将合同金额5.18亿元的23个项目未经招标违规直接发包，将合同金额39.83亿元的73个项目人为拆分标段、违规确定和调整中标人等。
　　审计指出上述问题后，中石油正在依法依纪追究有关单位和人员的责任，并深入剖析原因，找出问题的根源，进一步完善管道建设管理体制，在管道项目建设中杜绝人为拆分标段、违规招投标等问题。
　　（四）截至2010年7月，有2.33亿元设备材料采购不合规，占西二线东段设备材料采购合同19.82亿元（不含网上竞价采购钢管）的12%，包括将1.77亿元设备材料采购未经招标违规直接发包、违规确定0.56亿元设备材料中标人等。
　　审计指出上述问题后，中石油正在依法依纪追究有关单位和人员的责任，并采取相关措施，完善了设备材料采购招标办法。
　　（五）经批复的初步设计概算不合理和工程价款结算审核不严等，增加工程投资8亿多元。如审计抽查的7.73亿元土石方工程被中石油系统施工单位对外转包后获取价差3.29亿元，相当于合同价款的43%。虽然施工单位将获取的差价作了收入，但增大了工程投资。
　　审计指出上述问题后，中石油已要求所属部门进一步优化方案，依据合同和竣工资料等对工程价款结算严格审查，将工程投资控制在合理范围内。
　　（六）物资采购中超过国家规定标准多收取中标服务费、材料加工时多计算材料加工费等，共增加投资6亿多元。
　　审计指出上述问题后，中石油已按国家有关规定调整了收费标准，正在清退超标准收取的费用，并将与有关企业重新确定合理的加工价格等。
　　（七）以虚假发票和“白条”等入账0.43亿元。如中石油项目经理部用虚假发票入账，列支西二线等项目培训费用714.26万元。
　　审计指出上述问题后，中石油正在对虚假发票和“白条”等进行清查，同时在今后的工程建设中，将严把发票审核关，确保发票真实可靠。
　　上述尚在整改中的事项，审计署将在下一阶段审计中予以关注，并适时公布其最终结果。